Novedades tributarias en Cataluña: Decreto Ley 5/2025

El pasado 25 de marzo se publicó el Decreto ley 5/2025 (DL5/2025), por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas en Cataluña. Este nuevo marco normativo introduce importantes novedades tributarias que afectan especialmente al sector inmobiliario, con modificaciones relevantes en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), concretamente en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

Nuevos tramos en la tributación de inmuebles

Uno de los cambios más significativos introducidos por el DL5/2025 es la modificación del tipo impositivo general aplicable a las transmisiones de bienes inmuebles. Hasta ahora, existían dos tramos en función del valor del inmueble:

• 10% para inmuebles con un valor inferior a 1 millón de euros.
• 11% para valores superiores.

Con la entrada en vigor de esta nueva normativa, se establece una tarifa progresiva que incrementa la tributación de manera proporcional al valor del inmueble. En consecuencia, las transmisiones tributarán al tipo medio resultante de aplicar esta tarifa, lo que supone un incremento relevante en los costes fiscales de aquellas operaciones cuyo valor supere los 600.000 euros. Esta nueva escala se recoge en el artículo 5.1 del DL5/2025, que modifica el artículo 641-1 del Libro sexto del Código Tributario de Cataluña.

Tipo impositivo del 20% para grandes tenedores

El DL5/2025 también introduce un tipo impositivo del 20% aplicable a las transmisiones de bienes inmuebles de uso residencial cuando el adquirente sea un gran tenedor, salvo en determinados supuestos excepcionales.

Se entiende por gran tenedor a:

• Las personas físicas o jurídicas propietarias de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² de superficie de uso residencial situados en Cataluña.
• Aquellas que posean 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en una zona de mercado tensionado, tal y como la declare la Generalitat de Cataluña.

No obstante, se contemplan excepciones a la aplicación del tipo del 20%, que se aplicarán cuando:

• El adquirente sea un promotor social o una entidad sin ánimo de lucro.
• El inmueble se destine a una finalidad social.

Adicionalmente, el 20% también se aplicará en operaciones de adquisición de edificios completos de viviendas, incluso si el comprador no es un gran tenedor. En este caso, la norma establece dos excepciones:

1. Se mantiene la exención para promotores sociales, entidades sin ánimo de lucro o adquisiciones con destino social.
2. Se añade una excepción para personas físicas que adquieran un edificio con un máximo de 4 viviendas, siempre que las destinen a su vivienda habitual o la de sus familiares.

Fin de la bonificación para empresas inmobiliarias 

Otra medida relevante es la derogación de la bonificación del 70% en la cuota del Impuesto, que beneficiaba a las empresas inmobiliarias cuando transmitían inmuebles en un plazo inferior a tres años desde su adquisición, con el objetivo de evitar la doble tributación.

La supresión de esta bonificación entra en vigor con carácter inmediato, aplicándose a transmisiones posteriores a la publicación del DL5/2025. No se ha previsto ningún régimen transitorio para operaciones en curso o adquisiciones realizadas antes de la entrada en vigor, cuyo plazo de tres años no haya vencido todavía.

Cambios en Actos Jurídicos Documentados

Por último, en lo que respecta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del impuesto, se incrementa la cuota aplicable a las transmisiones de inmuebles en supuestos de renuncia a la exención del IVA, pasando del 2,5% al 3,5%.

Entrada en vigor

Todas estas medidas entrarán en vigor el próximo 27 de junio de 2025, tres meses después de la publicación del DL5/2025 en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña.