El RD-Ley 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo regula en el CAPÍTULO I de Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos determinadas medidas aplicables a los arrendamientos urbanos para uso distinto del de vivienda encaminadas a facilitar a los arrendatarios la consecución de una moratoria en el pago de la renta, distinguiendo, al igual que en el RD 11/2020 al regular las medidas relativas al arrendamiento de vivienda, entre los casos en los que el arrendador sea empresa o entidad pública de vivienda o “gran tenedor” y aquellos otros en los que no lo es.
Resumimos a continuación los artículos del citado RD-Ley aplicables en materia de arrendamientos desde una perspectiva jurídica.
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Quiénes pueden beneficiarse
El artículo 3 define los requisitos que deben tener los arrendatarios, autónomos y PYMES, para poder beneficiarse de las medidas reguladas en el RD- Ley. Para ellos distingue dos supuestos:
- En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo. En este caso, el arrendatario deberá reunir los siguientes requisitos:
- Estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital (que establece los requisitos para que las sociedades puedan formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados). Esto es:
- Que el total de las partidas del activo no supere los 4 millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
En relación con estos límites, tal y como está regulado, entendemos que en cuanto uno solo de ellos se supere, no estaríamos dentro de los casos en que las PYMES podrían beneficiarse de la moratoria.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
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Acreditación de requisitos
Conforme al artículo 4, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Si el arrendador lo requiere, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador.
- La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
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En qué consisten las medidas: moratoria de rentas
Se regulan en los artículos 1 y 2 del RD-ley, que, como ya se ha indicado, distinguen dos supuestos: (i) cuando el arrendador es empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (esto es, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2); y (ii) cuando no lo es.
En ambos supuestos, los arrendatarios que cumplan los requisitos indicados (regulados en el artículo 3) pueden solicitar la moratoria en el pago de la renta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley (esto es, hasta el 23 de mayo de 2020).
También en ambos casos será necesario que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
3.1 - Arrendador empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor
En estos casos:
- La moratoria se aplicará de manera automática durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.
- La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
3.2 Arrendador diferente
En estos casos:
- No se prevé la aplicación automática, sino la posibilidad de solicitar al arrendador, en el plazo indicado, la moratoria de rentas.
- A diferencia del caso en que el arrendador sea empresa o entidad pública o gran tenedor, no se prevé un mecanismo específico. Por ello, entendemos que el acuerdo será sobre lo que libremente pacten las partes, si bien nada impide que puedan utilizarse los mismos criterios que para los supuestos de empresas públicas y grandes tenedores antes indicados.
- La única previsión específica que se regula, es la posibilidad de que, exclusivamente en el marco del acuerdo que se alcance para la moratoria, las partes puedan disponer libremente de la fianza arrendaticia, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta, en cuyo caso el arrendatario deberá reponer la fianza en el plazo de 1 año desde la celebración del acuerdo de moratoria (o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a 1 año)
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Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
El artículo 5 prevé la responsabilidad de los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos, por los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como por todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden derivadas de su conducta.
